(Adnkronos) –
A giugno 2026 sono 492 mila le seconde case a reddito con affitti brevi e per le quali esiste un annuncio online. Rappresentano solo l’1,4% rispetto al totale dei 35,6 milioni di abitazioni residenziali esistenti in Italia e il 5,2% delle 9,6 milioni di “seconde case inutilizzate”. E’ quanto emerge dalla mappatura e provenienza del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli affitti brevi a cura del centro studi Aigab – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi che Adnkronos/Labitalia ha potuto visionare.
Le 492 mila seconde case a reddito con affitti brevi si trovano per lo più nelle località di campagna/mare e nei borghi.
Circa il 25% delle 492 mila seconde case a reddito con affitti brevi è gestito da aziende di property management (il property manager è un gestore professionale che agisce in nome e per conto del proprietario).
Gli operatori e l’indotto
Complessivamente gli operatori, professionali e non, sono circa 45mila, con un indotto nel mondo del lavoro di circa 150mila persone (personale specializzato in gestione delle prenotazioni e delle tariffe, accoglienza, manutenzioni e pulizie, oltre ad un importante indotto in termini di investimenti per ristrutturazioni e home staging, con imprese di costruzioni, architetti, fornitori di arredi ecc).
Le famiglie interessate
Circa il 96% delle case online per affitti brevi appartiene a proprietari singoli. Sono oltre 700 mila le famiglie italiane (circa 2,8 milioni di individui) per le quali l’affitto breve rappresenta spesso la principale fonte di sostentamento o il mezzo per mantenere il patrimonio immobiliare di proprietà. Solo una piccola parte (il 2,2%) degli immobili che vengono destinati agli affitti brevi era precedentemente locata a lungo termine. La maggior parte era già nella disponibilità di famiglia, proveniente da immobili ereditati, sfitti o abitati in precedenza da proprietari che se ne privano solo temporaneamente magari per trasferimenti temporanei per motivi di lavoro.
La quota di immobili acquistati per investimento è del 12,6%. Ne consegue che, per incentivare le locazioni a lungo termine, spiegano da Aigab, più che punire un mercato che fornisce ossigeno a tante famiglie italiane bisognerebbe mettere in campo tutele reali per i proprietari dei quasi 10 milioni di case vuote esistenti in Italia, affinché le lochino a lungo termine senza timore di perdere la disponibilità dell’immobile per anni in caso di morosità dell’inquilino. Capacità complessiva delle case messe a reddito in Italia con gli affitti brevi 2,5 milioni di posti letto, circa la metà del totale nazionale. Aigab ricorda che la popolazione italiana è in decrescita ed è destinata a passare da 59 milioni al 1° gennaio 2022 a 45,8 milioni nel 2050. Il rapporto tra individui in età lavorativa (15-64 anni) e non (0-14 e 65 anni e più) passerà a circa uno a uno nel 2050. Molti italiani ereditano più case di quante possano utilizzare, case che necessitano di investimenti per essere messe a reddito. Il mercato degli affitti brevi, con la promozione digitale può attivare zone sconosciute che diventano negli anni destinazioni turistiche. E’ 17mila euro il valore medio incassato per ogni casa online dal proprietario con ‘forchetta’ tra Milano (circa 31mila euro) e Roma (circa 39mila euro) e destinazioni di mare o montagna (circa 6mila euro l’anno).
Le imposte e le spese
Quali le imposte e le spese a cui un proprietario è sottoposto e quale la rendita netta? Dai valori elencati sopra il proprietario deve stornare cedolare secca (21%, 26% dalla seconda casa), costi per le utenze (circa 3mila euro tra elettricità, gas, wi-fi, Tari, Tasi, Imu), costi delle pulizie (10% degli incassi), costi dei portali online (20% degli incassi). La rendita netta per il proprietario equivale al 35% dell’incasso. E secondo Aigab la rendita derivante da affitti brevi è quasi equivalente a quella derivante dagli affitti tradizionali.
Ma perché a parità di rendita i proprietari scelgono gli affitti brevi? Secondo Aigab tra ritardi e morosità il proprietario rischia nel 62% dei casi. Con gli affitti brevi, invece, sottolinea Aigab, il proprietario non perde mai la disponibilità dell’immobile che viene continuamente manutenuto ed è sottoposto a minima usura. Il proprietario, infatti, entra almeno una volta a settimana nella propria casa tra un check-in e l’altro ed è in grado di valutare costantemente e in tempo reale tutte le manutenzioni necessarie per mantenere sempre efficiente la propria abitazione, diversamente da quel che accade quanto dopo anni di locazione tradizionale rientra in possesso del proprio immobile.
La differenza con gli affitti tradizionali
L’incremento del costo degli affitti tradizionali (parliamo di 4,3 milioni di contratti a lungo termine) va ascritto all’aumento dell’indicizzazione Istat del 12,5% negli ultimi due anni e a quello del costo dell’inflazione che negli ultimi quattro anni è stato pari al 22% a fronte di un mancato adeguamento salariale. Questo è il vero motivo per cui oggi le famiglie fanno fatica a pagare i canoni di lungo termine; non c’è correlazione tra l’aumento del costo di questi ultimi e l’espansione degli affitti brevi che peraltro, nella maggior parte delle città italiane, stanno diminuendo in termini di tariffa media.
Secondo Aigab, “in Italia abbiamo un patrimonio immobiliare straordinario che non ha eguali nel resto del mondo: su 35,6 milioni complessivi di abitazioni, quasi 10 milioni sono seconde case. Guardiamo, ad esempio, al caso di Roma: il 73,4% delle abitazioni esistenti sono prima casa, il 16,1% in affitto 4+4,lo 0,9% sono le case stabilmente destinate agli affitti brevi. Queste ultime sono ubicate prevalentemente nel centro delle città (perché è lì che i turisti vogliono stare) e devono avere caratteristiche ben specifiche, mentre le case adatte agli studenti o alle giovani coppie tendenzialmente da sempre sono ubicate nelle fasce più periferiche”.
Secondo Aigab, “peraltro l’incidenza del costo dei canoni di locazione nel paniere Istat ha un peso estremamente più contenuto (pari al 2,4%) di quanto non sia per paesi come la Francia o la Germania (pari a circa il 7,5%), grazie al fatto che la maggior parte delle famiglie italiane abita in case di proprietà”. “Per rilanciare un uso efficiente del patrimonio immobiliare, nel rispetto del diritto di proprietà, occorre modificare il desueto contratto di locazione 4+4, accorciando le tempistiche di locazione prevedendo periodi più brevi, garantendo ai proprietari tempi di sgombero in caso di morosità più veloci oppure finanziando un fondo di garanzia per supportare le famiglie bisognose. E perché non destinare fondi pubblici a sostegno degli affitti di categorie professionali fondamentali (medici, infermieri, insegnanti, forze di polizia) i cui stipendi non sono adeguati al tenore di vita?”, si chiedono in conclusione da Aigab.
La situazione a Milano
Il numero complessivo delle abitazioni a Milano è pari a 827.648, di cui 183.227 (22,1%) affittate 4+4 e 105.375 (12,7%) non occupate. In tutto il Comune, gli annunci online a giugno 2026 sono 16.865 (dati AirDNA), pari al 2% del totale delle abitazioni complessive, il 16% di quelle sfitte (di cui 16.423 di proprietà pubblica). Da notare che il 75% degli immobili promossi online sono monolocali o case con una sola camera da letto, quindi difficilmente utilizzabili da una famiglia per affitti a lungo termine. E’ uno dei dati che emergono dalla mappatura e provenienza del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli affitti brevi a cura del centro studi Aigab – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi che Adnkronos/Labitalia ha potuto visionare.
Attenzione: ‘annuncio promosso online’ non vuol dire ‘venduto’, ma vuol dire, sottolineano da Aigab, che l’annuncio è attivo con possibilità di prenotazione, come forma di arrotondamento da parte dei proprietari che spesso ci vivono.
La situazione a Roma
Se guardiamo ai dati Inside Airbnb, sito che per statuto è contrario agli affitti brevi, si nota che a giugno 2026 gli appartamenti considerati stabilmente online, cioè che hanno preso almeno una prenotazione negli ultimi 12 mesi, erano solo 7.634 (pari allo 0,9% del totale, 7,2% delle case sfitte), a conferma che la grande emergenza di cui si parla nei fatti e nei numeri va ridimensionata. Secondo dati Istat, Roma ha un numero di abitazioni di 1.454.511, di cui 234.699 (16,1%) affittate 4+4 e 152.852 (10,5%) non occupate. In tutto il comune di Roma gli annunci online a giugno 2026 sono 22.022 (fonte AirDNA), pari all’1,5% del totale. Il 53% delle abitazioni messe a reddito con gli affitti brevi è costituito da monolocali o case con una sola camera da letto. E’ uno dei dati che emergono dalla mappatura e provenienza del patrimonio immobiliare italiano immesso sul circuito degli affitti brevi a cura del centro studi Aigab – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi che Adnkronos/Labitalia ha potuto visionare.
Si nota che a giugno 2026 gli appartamenti destinati agli affitti brevi e considerati stabilmente online erano solo 13.178 (pari all’0,9% del totale). (di Fabio Paluccio)
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