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La compravendita immobiliare. Normativa edilizia

Oggi parliamo di un contratto molto comune, che certamente molti di noi hanno firmato almeno una volta: la compravendita immobiliare.

E’ un contratto di cui dovrei parlare per settimane, tanti sono gli aspetti che la caratterizzano, allora riserverò di volta in volta al lettore alcune curiosità.

Oggi parliamo di normativa edilizia.

Quello di cui voglio parlare oggi è l’evoluzione della normativa edilizia e come impatta sul tema della compravendita.

Molti anni fa ebbi l’occasione di partecipare ad una serie di trasmissioni a Telegranducato, il cui conduttore era il dottor Salvetti, proprio sul tema della compravendita e ricordo le domande più frequenti dei telespettatori.

Mi si chiese: come mai nei contratti c’è scritto che un fabbricato è stato costruito anteriormente al 1 settembre 1967?

La normativa edilizia è una normativa molto severa, che rende a volte (fortunatamente non sempre) l’immobile incommerciabile e, se commerciato (perché magari non ci si è avveduti del difetto nei permessi di costruzione) rende il contratto nullo, entrambe conseguenze molto gravi.

Cos’è che dobbiamo guardare quindi quando compriamo un immobile?

L’epoca della costruzione rende un fabbricato in regola con la normativa urbanistica ed edilizia secondo caratteristiche diverse. Facciamo il caso di un fabbricato molto antico, facciamo per esempio il caso di un fabbricato costruito nel 1920.

A quell’epoca la normativa sulle costruzioni era del tutto assente. Solo nelle grandi città c’era già una sintetica normativa per il rilascio dei permessi di costruire.

I primi piani regolatori che, comune per comune, inseriscono l’obbligo di un permesso per costruire un fabbricato risalgono agli anni ‘30.

Se, quindi, dovessimo acquistare un fabbricato costruito nel 1920 e sul quale non sono state fatte modifiche di nessun genere, non dovremmo praticamente controllare altro e la questione sarebbe positivamente conclusa così.

Una prima legge sull’edilizia risale al 1942 (n. 1150), quindi se il fabbricato è stato costruito dopo quella data sarà utile verificare che i progetti che erano stati depositati insieme alla domanda del permesso a costruire siano uguali al allo stato del fabbricato: per essere chiara, un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) dovrà fare un sopralluogo nell’immobile, misurarlo, confrontarlo con i disegni di progetto allegati alla domanda presentata al Comune e, qualora questi progetti e lo stato dei luoghi coincidano, non sarà necessario verificare altro (sempre che non siano stati fatti sull’immobile nuovi lavori).

Successivamente è stata emanata una nuova legge nel 1967 (da cui le dichiarazioni contrattuali che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, per dire che i requisiti richiesti da quella legge non sussistono in quanto la costruzione è precedente), seguita da un’altra legge del 1977 (n. 10).

Nel 1985 è stata emanata una legge (n. 47), https://www.altalex.com/guide/condono-edilizio cosiddetta primo condono edilizio, che tendeva a sanare le irregolarità edilizie dei fabbricati; essa fu seguita poi da un secondo condono del 1994 e un terzo condono del 2004.

Anche le regioni hanno emanato discipline di carattere regionale che regolamentano la materia. Oggi come oggi, quello che è molto importante fare quando si compra un fabbricato, è incaricare un tecnico di fiducia che faccia il sopralluogo e lo verifichi, carte alla mano, con i progetti depositati in comune.

Il consiglio che  posso dare a tutti quanti debbano comprare un immobile è di fare, a proprie spese,  questo accertamento: mai soldi furono spesi meglio. Quando si acquista un immobile e si fa un preventivo delle spese, oltre al prezzo da pagare, oltre al costo dell’agenzia mediatrice se presente, oltre al costo del notaio, si dovrebbe sempre mettere in preventivo una spesa per queste verifiche edilizie, che sono molto importanti.

Se pure è vero che la legge le pone a carico del venditore (e sicuramente la responsabilità per i difetti è a carico del venditore), che l’acquirente faccia un accertamento per conto proprio è comunque una attività volta ad evitare noiose cause in futuro.

Pochi sono i vizi impossibili da sanare: per tutti gli altri la sanatoria potrà essere eseguita dietro versamento di spese più o meno importanti.

Ecco perché, quando si compra, è bene sapere esattamente cosa ci compra per non avere brutte sorprese successivamente.

È appena il caso di sottolineare che la corrispondenza dello stato dei luoghi con la pianta del catasto non ha alcun attinenza alla normativa edilizia, perché il catasto ha tutt’altra funzione di cui parleremo una prossima volta.

Ricapitolando: 

  1. l’immobile costruito in vigenza di una delle leggi sopra dette senza permesso di costruzione è incommerciabile e se commerciato il contratto è nullo.
  2. l’immobile costruito con un regolare permesso di costruzione sul quale siano stati eseguiti senza permesso ampliamenti di superficie o di volume o cambi di destinazione d’uso è incommerciabile e se commerciato, il contratto è nullo.
  3. In tutti gli altri casi eventuali vizi potranno essere sanati con il pagamento della relativa sanzione.

Un ultimo collaterale ed accessorio aspetto di questa materia: l’abitabilità.

L’abitabilità è l’attitudine di un immobile ad essere abitato, non è materialmente il documento che ne attesta l’abitabilità.

Faccio un esempio: se compro una cantina spacciandola per appartamento, quell’immobile non è abitabile, a prescindere dalla circostanza che sia munito o meno di un certificato di abitabilità.

Se viceversa acquisto un appartamento che ha tutti i requisiti per essere abitato, la circostanza che il certificato che ne attesta l’abitabilità sia mancante non costituisce un vizio dell’immobile.

Poiché all’abitabilità devono essere allegati i certificati di conformità degli impianti, a volte è difficile certificare l’abitabilità di un immobile dopo moltissimi anni da quando gli impianti sono stati realizzati.

 

© Riproduzione riservata

Nata ad Alessandria il 29 maggio 1962, laureata presso la Facoltà di Giurisprudenza di Roma La Sapienza nel 1986, ho conseguito il titolo di Avvocato nel 1992. Esercito la professione di Notaio dal 1996, attualmente in Livorno (Italia). Ho rivestito e rivesto tuttora incarichi di Mediatore nell'ambito dei procedimenti ex D.Lgs. 28/2010 seguendo le parti nella formalizzazione degli accordi di mediazione presso l' Organismo di Mediazione Media Conciliatio. Nella mia attività professionale seguo con passione e dedizione privati e pubbliche amministrazioni, fornendo la mia assistenza in qualsiasi tipo di transazione e operazione commerciale e/o societaria e accompagnando le parti in ogni fase che precede la conclusione della transazione, cercando per esse le soluzioni fiscalmente più convenienti e curando ogni adempimento conseguente presso Registri Pubblici o Agenzie fiscali. Supporto, infine, anche la clientela straniera, dalla due diligence iniziale alla stesura di accordi o contratti preliminari e sino alla redazione del contratto definitivo mediante la stipula degli atti in lingua inglese o avvalendomi di traduttori ufficiali se in altre lingue. Collaboro con i principali studi legali e professionali nella scelta delle soluzioni più appropriate ed aderenti alle esigenze di chi si rivolge al mio Studio.
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