La nuova sanatoria: decreto salva casa

Lo scorso mese abbiamo esaminato le compravendite immobiliari sottolineando in breve i requisiti edilizi ed urbanistici che un fabbricato deve avere per poter essere venduto.

Vale la pena però oggi di continuare a trattare l’argomento perché dal mese scorso ad oggi vi è stato un cambiamento molto importante nella normativa.

È in via di pubblicazione infatti il cosiddetto decreto salva casa o decreto Salvini, già approvato sia dalla Camera dei Deputati che dal Senato.

Vediamo insieme quali sono i punti più importanti per sanare (e quindi commerciare) un fabbricato che presenti degli abusi edilizi.

1. Quali abusi potranno essere sanati? Ecco le tre tipologie di difformità (o tre livelli crescenti di irregolarità) che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024:

• le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigenti rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• le difformità edilizie interne(cd. “tolleranze costruttive”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

2. Viene superato il  regime della doppia conformità anche per le variazioni – essenziali e non – (ma non anche per la costruzione senza permesso): Le variazioni essenziali sono modifiche importanti al titolo, come l’aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio. Esse possono essere sanate se contemporanee al titolo e conformi alla normativa edilizia del tempo dell’intervento e a quella urbanistica della domanda di sanatoria. A tale proposito ricordo che fino ad oggi la sanatoria poteva essere richiesta solo se l’opera risultava conforme sia alle norme urbanistico-edilizie vigenti al momento della sua realizzazione, sia a quelle in vigore al momento della presentazione dell’istanza, requisito noto come “doppia conformità”.

3. E’ stata prevista la possibilità di regolarizzare gli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima di gennaio 1977, anche se non rientrano nelle tolleranze già previste dal D.L. 39/2024. Per dimostrare l’epoca di realizzazione dei lavori si possono usare come prove informazioni catastali, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, altri atti pubblici o privati. In alternativa, un professionista può attestare l’anno dei lavori, sotto la propria responsabilità. Per sanare l’abuso il proprietario potrà presentare una Scia e pagare una sanzione. Anche le parziali difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, che siano state esaminate dai funzionari del Comune in fase di rilascio dell’abitabilità ma che non siano state contestate, potranno essere sanate come tolleranze costruttive (senza pagamento di una sanzione).

4. Circa il cambio di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, con o senza opere, all’interno della stessa categoria funzionale, ora sarà sempre consentito nel rispetto della normativa di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Da notare però che, per le unità immobiliari poste al piano terra (primo piano fuori strada) o nel seminterrato, il passaggio alla destinazione residenziale “è disciplinato dalla legislazione regionale”. È giusto porre una particolare attenzione agli immobili al piano strada o seminterrato, perché, come abbiamo visto, il nostro paese è soggetto ad alluvioni e comunque disastri idrogeologici che suggeriscono di porre dei limiti ai cambi d’uso in abitazione in quei locali che possano essere esposti a rischi alluvionali.

5. Le difformità e gli abusi presenti sulle parti comuni in condominio non potranno bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento; le irregolarità presenti su un singolo immobile non potranno intralciare la ristrutturazione delle parti condivise dell’edificio.

6. Ci sarà più tempo per rimuovere gli abusi edilizi. L’obbligo di procedere entro 90 giorni dall’ingiunzione del Comune potrà slittare fino a 240 giorni. Sarà l’amministrazione a decidere se disporre il rinvio “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti negli immobili all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico”.

7. Non è necessario chiedere autorizzazioni per vetrate panoramiche nei porticati o per installare pergotende o tende bioclimatiche.

8. Il recupero dei sottotetti è consentito nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio, che non siano apportate modifiche nella forma e nella superficie all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita;

9. Gli immobili sotto i 60 metri quadri si considerano regolari se hanno una superficie fino a circa 3,5 metri quadri in più rispetto a quanto stabilito dal titolo abitativo. Questo vuol dire che, d’ora in avanti, se in sede di compravendita verrà fuori una divergenza simile rispetto al titolo abilitativo originario, non sarà necessario effettuare alcuna sanatoria;

10. Quanto poi all’abitabilità per i cd. micro appartamenti, il testo prevede un’altezza minima interna dei locali inferiore a 2.70 metri ma non meno di 2,40 metri; per l’alloggio monolocale per una persona è sufficiente una superficie minima di 20 metri quadri che sale a 28 metri quadri per due persone, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente: questo è veramente un passaggio importante in relazione all’abitabilità degli appartamenti.

Non si tratta, dunque, di una riforma organica dei requisiti per l’abitabilità, ma viene data al progettista responsabile dell’intervento la facoltà di asseverare la conformità del suo elaborato alle norme igienico sanitarie in una serie di casi, che fanno eccezione rispetto alle regole generali. L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di una adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d’aria trasversali e dall’impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

11. Una precisazione fatta dalla legge di prossima pubblicazione è che le difformità degli immobili diventano sanabili anche nelle zone con vincoli paesaggistici: questo è davvero di aiuto in quelle zone – come quella dove ad esempio vivo e lavoro io – dove il vincolo idrogeologico costringe molto spesso i tecnici a sottoporre preliminarmente alla sovrintendenza i progetti, con tempi molto lunghi per ottenere il parere.