Trovare casa nelle città europee è diventato sempre più complicato. Gli affitti crescono più rapidamente dei redditi, l’acquisto della prima abitazione richiede capitali difficili da accumulare e le liste per l’edilizia pubblica continuano ad allungarsi. In molte aree urbane l’accesso all’alloggio sta diventando uno dei principali fattori che determinano disuguaglianze sociali e territoriali.
Il Parlamento europeo ha portato la crisi abitativa al centro dell’agenda politica. Il 10 marzo 2026 l’assemblea di Strasburgo ha approvato con 367 voti favorevoli, 166 contrari e 84 astensioni la relazione della commissione speciale dedicata al tema, un documento che individua le principali leve per aumentare l’offerta di alloggi accessibili nell’Unione. Il documento mette sul tavolo una serie di proposte: incentivi fiscali per famiglie e giovani, investimenti per nuove abitazioni e ristrutturazioni, procedure edilizie più rapide e regole più chiare sugli affitti brevi.
I fattori della crisi abitativa
Negli ultimi anni il mercato immobiliare europeo ha registrato aumenti consistenti dei prezzi. Secondo Eurostat, tra il 2015 e il 2024 il valore delle abitazioni nell’Unione è cresciuto in media del 53,4%. Alcuni paesi hanno sperimentato incrementi ancora più marcati: in Ungheria i prezzi sono saliti del 209,5%, in Lituania del 135% e in Portogallo del 124,4%. Anche il mercato degli affitti ha seguito la stessa direzione. Dal 2010 al primo trimestre del 2025 i canoni sono aumentati mediamente del 27,8%, con aumenti particolarmente elevati nei paesi baltici e in Irlanda.
Il peso economico di questa dinamica emerge osservando la quota di reddito destinata alla casa. Eurostat considera problematica la situazione in cui affitto o mutuo superano il 40% del reddito disponibile. Nel 2024 quasi il 10% delle famiglie che vivono nelle città europee si trovava oltre questa soglia. In alcune realtà il fenomeno è ancora più evidente: in Grecia il 29% degli abitanti urbani destina oltre il 40% del proprio reddito alle spese abitative.
Alla base dell’aumento dei prezzi c’è uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta. La popolazione urbana continua a crescere mentre il numero di nuove abitazioni costruite non tiene il passo. La Banca europea per gli investimenti stima che nel 2025 sarebbero state necessarie circa 2,25 milioni di nuove case nell’Ue, una quantità superiore di circa il 50% rispetto a quella effettivamente realizzata.
Questo divario ha radici che risalgono alla crisi finanziaria del 2008. In quel periodo molti investimenti nel settore immobiliare si sono fermati e il comparto delle costruzioni ha perso capacità produttiva. La pandemia ha aggravato la situazione: ritardi nelle autorizzazioni, difficoltà nelle catene di approvvigionamento e carenza di lavoratori qualificati hanno rallentato ulteriormente i cantieri. Oggi il settore edilizio europeo si trova a recuperare anni di sotto investimenti.
L’impatto sociale del caro casa
L’aumento dei costi abitativi colpisce in modo particolare le famiglie con redditi più bassi. Studi del Parlamento europeo indicano che oltre il 27% delle famiglie a basso reddito nell’Ue affronta una forte pressione economica legata alla casa, spesso accompagnata da condizioni abitative inadeguate.
Il problema del sovraffollamento resta diffuso. Circa il 17% degli europei vive in abitazioni considerate troppo piccole rispetto alla composizione familiare. Questo indicatore non riguarda soltanto il comfort abitativo, ma influisce anche sulla salute e sulle possibilità di studio o lavoro domestico. Alcuni gruppi della popolazione risultano particolarmente esposti. Tra i cittadini non appartenenti all’Unione europea oltre il 33% vive in abitazioni sovraffollate e circa il 19% affronta costi abitativi superiori al 40% del reddito. Anche le persone con disabilità incontrano difficoltà specifiche: meno del 29% vive in alloggi pienamente adattati alle proprie esigenze.
Tra i giovani europei la questione della casa condiziona sempre più le scelte di vita. Nel 2023 l’età media alla quale si lascia la casa dei genitori nell’Ue era di circa 26 anni. In diversi Stati membri quasi il 70% dei giovani tra 18 e 34 anni continua a vivere con la famiglia, spesso per ragioni economiche. Questo ritardo nell’autonomia abitativa si riflette su decisioni come la formazione di una famiglia o la mobilità lavorativa.
La trasformazione dei mercati immobiliari urbani sta cambiando anche la geografia sociale delle città. L’aumento dei prezzi spinge molti residenti verso le periferie o verso centri urbani più piccoli, mentre alcune zone centrali si orientano sempre più verso investimenti immobiliari e locazioni turistiche.
La risposta europea
La relazione approvata dal Parlamento europeo propone un insieme di strumenti per affrontare la crisi abitativa. Tra le priorità indicate figura il rafforzamento dell’Affordable Housing Plan della Commissione europea, che dovrebbe destinare fondi specifici alla costruzione e alla ristrutturazione di abitazioni accessibili.
Un’attenzione particolare viene dedicata alla riqualificazione energetica degli edifici. Migliorare l’efficienza energetica delle abitazioni significa ridurre sia le emissioni del settore edilizio sia i costi energetici per le famiglie. Il Parlamento chiede inoltre che tutte le nuove abitazioni rispettino standard elevati in materia di isolamento, efficienza energetica e qualità dell’aria.
Il documento sottolinea anche la necessità di rafforzare l’edilizia pubblica e sociale nelle città europee. Nel 2021 l’Unione contava circa 14 milioni di alloggi sociali, pari all’8% del patrimonio abitativo complessivo, una quota in calo rispetto all’11% registrato nel 2010. Secondo i deputati europei aumentare la disponibilità di queste abitazioni è essenziale per garantire accesso alla casa alle fasce più vulnerabili.
Un altro tema riguarda l’espansione degli affitti brevi. Nel 2024 sulle principali piattaforme digitali – Airbnb, Booking, Expedia Group e Tripadvisor – sono state prenotate oltre 854 milioni di notti nell’Unione europea, con un aumento del 18,8% rispetto all’anno precedente. In molte città turistiche una parte crescente del patrimonio abitativo è stata destinata a locazioni temporanee, riducendo l’offerta di affitti a lungo termine per i residenti. Il Parlamento europeo propone che la futura normativa europea stabilisca obiettivi comuni per gestire questo fenomeno, lasciando agli Stati membri e alle autorità locali il compito di definire strumenti adatti ai diversi mercati immobiliari.
Tra le misure suggerite figurano anche incentivi fiscali per sostenere le famiglie a reddito medio e basso e la riduzione delle barriere fiscali per l’acquisto della prima casa. I deputati invitano inoltre a introdurre condizioni fiscali che rendano più conveniente l’affitto di lungo periodo rispetto alle locazioni turistiche.
Per il relatore del provvedimento, Borja Giménez Larraz, la questione riguarda ormai un’intera generazione: “Una generazione che non può permettersi una casa non può costruire il proprio futuro. In Europa mancano dieci milioni di abitazioni, gli affitti sono aumentati di oltre il 30% e giovani e famiglie stanno pagando il prezzo di questa situazione. Per la prima volta il Parlamento europeo definisce una tabella di marcia: un pacchetto di semplificazione per l’edilizia, permessi più rapidi entro 60 giorni, investimenti nelle competenze, certezza giuridica e tutela sia dei proprietari sia degli inquilini, mobilitazione di capitali pubblici e privati e un sostegno più forte per giovani, famiglie e persone con disabilità. Non ci sono più scuse: ora gli Stati membri devono agire”.
Il nodo dei permessi e della manodopera
Tra le proposte avanzate dal Parlamento europeo figura anche la semplificazione delle procedure amministrative che regolano la costruzione e la ristrutturazione degli edifici. I deputati chiedono alla Commissione di presentare un pacchetto di misure per ridurre la burocrazia nel settore edilizio.
Una delle indicazioni più concrete riguarda i tempi per il rilascio dei permessi. Il Parlamento propone che le autorizzazioni edilizie vengano concesse entro un massimo di 60 giorni, anche attraverso procedure digitali. In diversi Stati membri i tempi di approvazione dei progetti edilizi sono molto più lunghi, con effetti diretti sulla velocità con cui nuove abitazioni arrivano sul mercato.
Il documento affronta anche il tema della capacità produttiva del settore delle costruzioni. In molti paesi europei il comparto sta affrontando una carenza crescente di lavoratori qualificati. Senza un rafforzamento della forza lavoro diventa difficile aumentare il numero di nuove abitazioni. Per questo motivo il Parlamento invita a investire nella formazione professionale, migliorare le condizioni di lavoro e garantire salari adeguati nel settore edilizio. I deputati chiedono inoltre una maggiore mobilità dei lavoratori all’interno dell’Unione, con il riconoscimento reciproco delle qualifiche professionali. In alcuni casi potrebbe essere necessario ricorrere anche a lavoratori provenienti da paesi terzi per colmare le carenze di competenze nel settore delle costruzioni.
Accanto alla questione occupazionale, il Parlamento invita la Commissione a rafforzare la filiera industriale europea delle costruzioni e delle ristrutturazioni. Tra le proposte figura il sostegno allo sviluppo di materiali innovativi e sostenibili e il rafforzamento del mercato unico delle materie prime.
La presidente della commissione speciale sulla crisi abitativa, Irene Tinagli, ha sottolineato l’importanza della questione: “L’abitazione è una priorità sociale fondamentale e nell’ultimo anno la nostra commissione ha dimostrato che la crisi abitativa nell’Unione europea è reale e riguarda tutti gli Stati membri. Oggi il Parlamento europeo interviene per affrontare questa emergenza sociale ed economica con soluzioni pratiche e innovative. La crisi della casa ha conseguenze profonde sulla qualità della vita degli europei: incide sulla salute, sulla coesione sociale e sull’accesso alle opportunità economiche. Un’azione europea è essenziale per ristabilire equilibrio ed equità nel mercato abitativo, perché tutti devono poter avere un luogo da chiamare casa”.
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